Erreur n°1 : mal évaluer son budget global avant de chercher

Partir en visite sans cadrage financier solide est l’erreur la plus fréquente, et de loin la plus coûteuse.

Capacité d’emprunt et frais annexes : le calcul complet à faire avant tout

Avant même d’ouvrir SeLoger, vous devez connaître vos mensualités maximales, sachant que les banques appliquent un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus nets. Prévoyez aussi un apport minimum de 10 % du prix du bien, souvent exigé pour couvrir les frais annexes.

Frais de notaire, garantie, dossier : les coûts cachés qui font exploser l’enveloppe

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix de vente. Sur un bien à 250 000 €, comptez environ 18 000 à 20 000 € rien que pour ça. Ajoutez les frais de garantie (hypothèque ou caution Crédit Logement) et les frais de dossier bancaire, une liste longue qui surprend presque tous les primo-accédants.

Erreur n°2 : ignorer les aides auxquelles vous avez droit

Des milliers d’euros sont laissés sur la table chaque année, faute d’information sur les dispositifs d’aide auxquels vous avez droit.

PTZ, Action Logement, aides régionales : ce que les primo-accédants oublient de demander

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est accessible sous conditions de revenus et, depuis avril 2025, il a été étendu à l’ensemble du territoire, y compris pour les maisons individuelles neuves. Des aides régionales complètent souvent ce dispositif, et Action Logement propose des prêts bonifiés aux salariés du privé. Ces dispositifs se cumulent dans la plupart des cas : renseignez-vous avant de signer quoi que ce soit.

Erreur n°3 : négliger les diagnostics et l’environnement juridique

Un DPE défavorable ou une servitude ignorée peuvent transformer un bon achat en gouffre financier.

Amiante, plomb, termites, DPE : ce que chaque diagnostic révèle vraiment

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) est obligatoire, et il mérite une lecture attentive avant toute décision. Un logement classé F ou G au DPE représente des travaux d’isolation souvent lourds, et depuis 2025, ces biens sont progressivement interdits à la location. Un diagnostic termites positif dans certaines régions comme le Sud-Ouest, c’est une alerte sérieuse à ne pas minimiser.

Servitudes, PLU, projet d’urbanisme : les vérifications juridiques indispensables

Consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune sur Géoportail de l’Urbanisme, c’est gratuit, et vérifiez les servitudes de passage inscrites au titre de propriété. Un projet de route ou d’immeuble à 50 mètres de votre futur salon peut changer radicalement la donne.

Erreur n°4 : visiter trop vite et trop peu

Une seule visite réalisée en pleine journée de semaine ne suffit vraiment pas pour juger un bien de façon sérieuse.

Lors d’une visite approfondie, prenez le temps de vérifier systématiquement ces points techniques essentiels avant toute offre :

• Allumez tous les radiateurs et testez le chauffage
• Ouvrez les robinets pour évaluer la pression et l’état de la plomberie
• Inspectez le tableau électrique (normes, disjoncteurs, mise à la terre)
• Cherchez des traces d’humidité sur les plafonds, murs et dans les caves
• Une fissure diagonale sur un mur porteur mérite toujours l’avis d’un professionnel

Localisation et environnement : ce que révèle une visite à des horaires différents

Le quartier calme un mardi à 14h peut être une autre histoire le vendredi soir, alors revenez le matin pour observer le trafic et le week-end pour tester le stationnement. Les commerces et transports en commun à proximité influencent directement la qualité de vie au quotidien.

Erreur n°5 : se laisser guider par l’émotion plutôt que par les chiffres

Le coup de cœur est le meilleur moyen de surpayer ou d’ignorer des défauts rédhibitoires.

Comment dissocier le charme d’un bien de sa valeur réelle

Créez une grille de critères avant de commencer vos visites, en y intégrant la surface, l’état général, l’exposition, les transports et les travaux estimés. Après chaque visite, notez chaque critère sur 10 pour comparer objectivement les biens entre eux. Vous verrez vite que le salon avec poutres apparentes masquait une cuisine vétuste et une isolation nulle. Attendez toujours au moins 48h avant de formuler une offre, le temps de laisser l’émotion retomber.

Erreur n°6 : sous-estimer le coût et les délais des travaux

Un bien « à rafraîchir » peut facilement coûter 20 000 à 40 000 € de plus que prévu.

Obtenir des devis avant l’offre : la règle que peu d’acheteurs appliquent

Demandez à un artisan ou à un maître d’œuvre de vous accompagner lors d’une visite avancée, avant de signer. Les vendeurs sérieux ne s’y opposent pas, et ce passage sur place vous donne une estimation concrète que vous pouvez utiliser directement pour négocier le prix.

Travaux et rénovations : comment chiffrer l’impact sur votre budget total

Intégrez le montant estimé des travaux dans votre plan de financement global dès le départ, car certaines banques acceptent de les inclure directement dans le prêt immobilier. Un bien à 200 000 € avec 30 000 € de travaux revient à 230 000 €, et votre capacité d’emprunt doit couvrir cette réalité.

Erreur n°7 : acheter sans stratégie ni accompagnement professionnel

Se lancer seul sans lire le marché ni s’entourer des bons interlocuteurs multiplie les risques.

Prix au m², délais de vente, tension du marché : les indicateurs à lire avant de faire une offre

Consultez les données de MeilleursAgents ou les statistiques des notaires (bases PERVAL et BIEN) pour connaître le prix médian au m² dans le secteur visé, et sachez qu’un bien affiché 8 à 10 % au-dessus de la médiane locale est déjà un signal clair pour entamer une négociation, selon le baromètre LPI-iad 2024. Dans les marchés tendus comme Lyon ou Bordeaux, les délais de vente courts signalent peu de marge.

Courtier, notaire, agent : qui peut vraiment vous éviter des erreurs coûteuses

Le courtier compare les offres bancaires et vous fait souvent économiser plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit, tandis que le notaire sécurise la transaction et vérifie les aspects juridiques en amont. L’agent immobilier, s’il est mandaté par vous (mandat de recherche), défend vos intérêts plutôt que ceux du vendeur.

Vos questions fréquentes sur l’achat d’une première maison

Quelles sont les erreurs les plus coûteuses pour un primo-accédant ?
Sous-estimer les frais annexes et négliger le coût des travaux arrivent systématiquement en tête, et ensemble ces deux erreurs peuvent représenter entre 30 000 et 50 000 € de dépassement non anticipé.

Peut-on acheter sans apport en 2026 ?
C’est rare mais pas totalement impossible : quelques banques acceptent de financer à 110 % pour des profils solides en CDI, bien que cela reste exceptionnel et assorti de conditions très strictes.

Faut-il obligatoirement passer par un courtier pour son premier achat ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement recommandé : un courtier accède à plus d’offres, négocie les taux et les conditions, et son intervention est souvent gratuite car rémunérée directement par la banque.

Ce qu’il faut retenir avant de signer

Ces 7 erreurs ont toutes un point commun : elles transforment un beau projet en casse-tête financier simplement par manque de préparation. Chacune est évitable si vous avancez avec méthode, en vérifiant votre budget, les diagnostics et en vous entourant des bons interlocuteurs. Avant de faire une offre, simulez votre capacité d’emprunt et vérifiez les aides auxquelles vous avez droit.

Une question d’âge

Si c’est grâce au dispositif Censi­Bouvard que le marché a réellement pris son essor durant l’année 2009, il n’en est pas moins agressif. Les résidences avec services pour seniors sont passées de cinq cents unités, à ce jour, près d’un millier l’année dernière.
Pour les personnes âgées qui ne souhaitent pas aller en maison de retraite, mais qui veulent se loger dans un environnement sécurisé avec la proximité immédiate des services, des commerces et des transports, ces établissements répondent à leurs demandes.
D’autre part, le statut des résidences de services non médicalisées a été ratifié par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement, en janvier 2016. Le marché a subi alors une mutation durant l’année 2019. Une meilleure santé et l’allongement de la durée de vie ont fait reculer l’âge d’entrée dans ces établissements et définissent d’autres missions pour les résidences. La moyenne d’âge pour les intégrer est désormais de 75 ans et la durée d’occupation des logements varie de quelques jours à dix-sept ans.

Les services, clé du bénéfice

La résidence services apporte une solution temporaire aux seniors encore valides comme la convalescence, le voyage ou les travaux dans l’habitation principale. Leur fonctionnement est alors proche de la résidence de tourisme, dont le « business model » repose essentiellement sur des services pourvoyeurs de chiffre d’affaires. Ces services sont, en partie, intégrés dans le loyer. Sur ce point, les exploitants se différencient en proposant plus ou moins de prestations en option ou dans le cadre d’une formule. En général, le socle de base comprend une partie des animations dans les parties communes, la distribution du courrier, l’accueil sept jours sur sept et une permanence de 24 heures. L’aide médicale, la restauration, et le ménage sont en option. Ces services peuvent représenter entre trente à cinquante pour cent du coût global. Par ailleurs, les garants d’un investissement serein sont la qualité et l’expérience de l’exploitant.

En ce qui concerne la gestion

En moyenne et selon son implantation, une résidence pour seniors bien gérée rapporte entre trois et quatre pour cent nets de charges. Les T2 représentent la majorité des biens loués, à des prix plus élevés que dans le marché traditionnel qui peut atteindre plus de 3 000 euros en raison des prestations proposées.
D’où l’importance d’une bonne gestion de la part de l’exploitant, notamment en matière d’animation des parties communes qui représentent la moitié de la surface de ces établissements.
Cependant, quelques incertitudes demeurent, même si le marché attire beaucoup d’opérateurs. En cas de changement de destination, il faut notamment vérifier que le loyer demandé est en corrélation avec le marché locatif et que la profondeur de marché est réelle.

Les avantages perçus dans l’immobilier de prestige

L’immobilier de prestige, de caractère ou de luxe est de plus en plus attrayant et attire de nombreux investisseurs. Cela, parce que les soucis Espagnole et Anglaise de ces derniers temps, au niveau de la zone euro, ont attisé la défiance des investisseurs qui se tournent sur un marché de l’immobilier du luxe plus sûr qu’est la France. Ainsi, actuellement, mise à part Paris, Bordeaux est également devenu un terrain de jeux pour les investisseurs dans l’immobilier de prestige. Cela est aussi pousser par le taux d’intérêt de prêt bancaire appliqué par les banques, qui a été revu à la baisse, mais aussi, d’un abattement très intéressant sur l’impôt. Pour ce faire, l’investisseur peut souscrire au dispositif Malraux pour jouir d’une réduction d’impôt tout en investissant dans un bien de prestige. Il peut aussi s’offrir un bien considéré comme un monument historique sur lequel, une loi couvre également l’investissement pour se voir jouir d’un avantage fiscal conséquent.

Les avantages offerts par les deux dispositifs

En loi Malraux, un investisseur peut engager son argent dans des logements anciens installés sur des zones sauvegardées. Ce type de dispositif lui permettra de rénover en entier le bâtiment, et de le mettre en location. Côté fiscal, il lui sera possible de bénéficier d’un abattement d’impôt de 30% sur le prix d’achat du bien. Il pourra aussi mettre en location son bien sur une période de 9 ans, durant laquelle, il aura la jouissance de la réduction d’impôt et de ne pas subir un plafonnement du loyer appliqué. Pour l’investissement dans les monuments historiques, il aura aussi besoin d’acquérir un bâtiment de prestige ancien qui lui permette de se constituer un patrimoine héritant d’une image de marque considérable. Ce type de dispositif lui permettra alors, de déduire de son impôt annuel, les différentes charges assignées à la rénovation et l’entretien du bien. Il aura aussi l’avantage de jouir d’un abattement fiscal qui ne peut avoir un maximum. Et enfin, comme avec la loi Malraux, le loyer qu’il va appliquer ne sera pas plafonné.

Répondre aux besoins à travers le LMNP

Pour répondre aux besoins de logement des étudiants, les résidences qui leur sont destinés fleurissent un peu partout en France. Ces logements sont adaptés à leur situation. C’est-à-dire, proche du campus universitaire, accessible à bas prix, mais offre également, des infrastructures adaptées qui peuvent les aider à apprendre en toute sérénité. Parmi ces infrastructures, on peut avoir dans l’enceinte où sont placées ces résidences : des cafétérias, des bibliothèques, des salles de jeux et d’études, etc. Jusqu’ici, pour les investisseurs, ce type de placement est rentable étant donné que les résidences d’étudiants ont un taux d’occupation de plus ou moins 90% par an. Mais il y a aussi le mode de gestion qui est facilité. Cela, parce que ces résidences sont souvent gérées par des sociétés spécialisées et permettent aux investisseurs de mettre en location un bien meublé. Ce qui les place sous un statut LMNP. Avec ce statut, les investisseurs peuvent ainsi, jouir d’un abattement d’impôt de 50 % par an. Une réduction qui est forfaitaire.

La loi Pinel pour aider les étudiants

Le dispositif Pinel est également là pour aider les étudiants à louer un bien spécialement adapté pour leur confort. Les investisseurs peuvent en effet, acheter un bien neuf que ce soit un appartement, ou un studio pour une ou deux étudiants. En mettant en location ce type de bien, l’investisseur pourra alors, bénéficier de 12% de réduction d’impôt sur 6 ans de bail, mais peut augmenter la période de location jusqu’à 9 ou 12 ans, et ainsi, bénéficier de 18 à 21 % d’abattement fiscal. Cependant, le bien loué aura un engagement de mettre en location un bien dont le loyer sera plafonné en fonction de la zone où est installé le logement. Il y aura aussi un plafonnement du fait de la situation du locataire. Et enfin, ce qui différencie ce dispositif au Pinel classique, c’est la possibilité de mettre en location le bien, même à ses descendants directs.

Conseils et astuces pour choisir le prix de son bien

Ce n’est pas toujours facile de fixer le prix d’un logement à vendre, il convient de trouver un prix qui intéresserait les futurs acquéreurs. L’objectif de tout vendeur est de parvenir à vendre leur maison ou appartement le plus rapidement possible sans pour autant avoir à brader le prix de celui-ci. Il s’agit donc de vendre au prix correspondant parfaitement à l’état général de la maison. Notez que les maisons remises à neuf peuvent se vendre plus chères que celles qui doivent encore être rénovées. Pour évaluer la valeur d’un bien immobilier, le propriétaire doit partir d’un calcul simple : à combien l’avez-vous acheté ? Il doit aussi décider du prix en prenant en compte certains points essentiels notamment l’adresse et localisation du bien immobilier : se trouve-t-il dans une zone cotée ou non, près des services ou non ? Le propriétaire doit aussi mettre en avant les atouts de son bien : avec piscine, jardin ou cours, maison individuelle, etc. Certaines cas peuvent rehausser la valeur d’un bien notamment le raccordement à un réseau Internet, l’absence de vis-à-vis, ou une bonne place dans le classement concernant l’étiquette énergie. La taille du terrain et la surface habitable sont aussi deux critères non négligeables en matière de fixation de prix.
L’estimation obtenue doit par la suite être comparée au prix des biens similaires. Par exemple, si vous avez un F4, vérifiez le prix d’un F4 situé dans la même ville que vous et plus ou moins à proximité de votre bien. L’essentiel est de comparer le prix de votre bien avec celui d’un bien ayant les mêmes caractéristiques. Parfois l’estimation demande d’investir du temps, n’hésitez pas à confier le travail à un expert. L’expertise immobilière peut être réalisée sur place ou sur dossier en fonction de vos besoins. Notez cependant que la première option est plus onéreuse. Si vous faites appel à un agent immobilier pour vous aider à vendre votre maison, il peut trouver le prix correspondant à votre bien.
Parfois, il est nécessaire de valoriser le bien pour obtenir un prix plus élevé. Les travaux de rénovation sont nécessaires pour une remise à neuf intégrale. Aujuord’hui, il existe une forme de valorisation immobilière en vogue : le home staging. Il doit être réalisé par un architecte d’intérieur ou un home stager aguerri afin d’obtenir un rendu extraordinaire. Si la valorisation est bien faite, la vente ne prendra que quelques semaines au lieu de plusieurs mois, voire ne jamais être vendu.

Autres méthodes pour déterminer le prix de votre bien

Il existe une méthode efficace pour déterminer le prix d’une maison ou d’un appartement avant de le mettre en vente : la méthode par capitalisation. Celle-ci est idéale si vous pensez que votre bien peut intéresser les acquéreurs souhaitant investir dans le locatif. La méthode se base sur le loyer et la rentabilité de la maison. Le calcul se fait de la manière suivante : division du loyer sur un an par la rentabilité, le résultat obtenu devra ensuite être divisé par 100. Le futur acquéreur ne sera intéressé que s’il peut tirer profit de la location. Un prix d’achat trop élevé l’obligera à fixer un loyer élevé également et cela ne joue pas à son faveur car il risque de ne jamais trouver de locataire.
Vous l’ignorez peut-être mais il existe un moyen de faire estimer votre bien en ligne. Les résultats sont affichés en quelques clics. De plus, l’estimation est fournie gratuitement. Vous vendez votre maison ou appartement, faites d’abord évaluer votre bien en ligne. Veuillez choisir des sites qui utilisent des données récentes à qui on peut se fier. L’essentiel est de trouver un site d’estimation gratuite livrant des résultats en partant de la base appelée BIEN (ou Base d’informations économiques notariales) des chambres de notaires.

Grands et petits peuvent faire bon ménage

Vous ne disposez que de peu de temps en semaine pour rentrer chez vous et manger, et alors, vous remerciez le ciel d’avoir un four micro-ondes qui réchauffe un plat en quelques minutes. Bref, vous aimez les appareils électroménagers et ils vous le rendent bien. Il est vrai que beaucoup d’entre ces appareils sont réellement utiles, d’autres le sont moins, et il est important de bien faire le tri. Le risque, c’est d’avoir déboursé une grosse somme pour un appareil dont vous ne savez pas trop à quoi il va vous servir jour après jour. Et il prend une place qui vous manque cruellement. D’autant plus que personne autour de vous ne semble intéressée, au moins vous auriez pu le revendre, même à bas prix. Toutefois, il existe aussi des petits appareils qui semblent inutiles mais qui rendent votre vie plus joyeuse…
Que dites-vous d’un gentil appareil à crêpes et dur robot multifonction ?
Un appareil à crêpes direz-vous ? Est-ce qu’une bonne poêle anti-adhésive ne suffirait pas ? Bien sûr que si ! Mais peut-être ne verrez-vous la différence que lorsque vous en aurez une. Car avec l’appareil à crêpes, il n’y a rien à faire, vos crêpes sont tout simplement parfaites, cuites juste comme il faut et fines à souhait. Et c’est si facile de les prendre grâce à la spatule en bois livrée avec, vous maniez ça comme les chefs quoi ! Parlons maintenant du robot multifonction. Parmi toutes ses fonctions, la seule qu’il ne fait pas, c’est de cuire. Mais il fait tout le reste : râper, mélanger, mixer, hacher, battre, fouetter, pétrir, etc. Ce qui veut dire qu’il est parfait si vous cuisinez vraiment chez vous, si vous faites de la pâtisserie, si vous faites des pâtes à tarte, si vous hachez vous-même votre viande, il va devenir votre allié de tous les jours.

Ces sympathiques appareils électroménagers à ne pas négliger

Un wok, voilà un petit indispensable, qu’il soit électrique ou pas. Le rice cooker peut aussi trouver sa place dans votre cuisine, c’est si pratique. Et que dites-vous d’un appareil à fondue ? Si la fondue bourguignonne fait partie de vos plats préférés, ou de ceux de vos enfants, c’est un appareil que vous serez d’avoir à portée de main. Et bien sûr, ne négligez pas le batteur, il coûte si peu et pourtant, bien adapté pour monter vos blancs en neige. Peut-être qu’il ne vous sera pas utile si vous possédez un robot batteur, mais ayez-en tout de même au cas où. Le blender est aussi utile pour réaliser vos jus de fruits frais et vos smoothies, votre famille se régalera !