En France, près d’un habitant sur dix dépasse les soixante-dix ans. Selon les estimations, d’ici 2030 ils vont représenter jusqu’à environ quarante pour cent des habitants. Le marché des résidences seniors s’adresse depuis près de cinquante ans à cette génération de « papy-boomer ».
Une question d’âge
Si c’est grâce au dispositif CensiBouvard que le marché a réellement pris son essor durant l’année 2009, il n’en est pas moins agressif. Les résidences avec services pour seniors sont passées de cinq cents unités, à ce jour, près d’un millier l’année dernière.
Pour les personnes âgées qui ne souhaitent pas aller en maison de retraite, mais qui veulent se loger dans un environnement sécurisé avec la proximité immédiate des services, des commerces et des transports, ces établissements répondent à leurs demandes.
D’autre part, le statut des résidences de services non médicalisées a été ratifié par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement, en janvier 2016. Le marché a subi alors une mutation durant l’année 2019. Une meilleure santé et l’allongement de la durée de vie ont fait reculer l’âge d’entrée dans ces établissements et définissent d’autres missions pour les résidences. La moyenne d’âge pour les intégrer est désormais de 75 ans et la durée d’occupation des logements varie de quelques jours à dix-sept ans.
Les services, clé du bénéfice
La résidence services apporte une solution temporaire aux seniors encore valides comme la convalescence, le voyage ou les travaux dans l’habitation principale. Leur fonctionnement est alors proche de la résidence de tourisme, dont le « business model » repose essentiellement sur des services pourvoyeurs de chiffre d’affaires. Ces services sont, en partie, intégrés dans le loyer. Sur ce point, les exploitants se différencient en proposant plus ou moins de prestations en option ou dans le cadre d’une formule. En général, le socle de base comprend une partie des animations dans les parties communes, la distribution du courrier, l’accueil sept jours sur sept et une permanence de 24 heures. L’aide médicale, la restauration, et le ménage sont en option. Ces services peuvent représenter entre trente à cinquante pour cent du coût global. Par ailleurs, les garants d’un investissement serein sont la qualité et l’expérience de l’exploitant.
En ce qui concerne la gestion
En moyenne et selon son implantation, une résidence pour seniors bien gérée rapporte entre trois et quatre pour cent nets de charges. Les T2 représentent la majorité des biens loués, à des prix plus élevés que dans le marché traditionnel qui peut atteindre plus de 3 000 euros en raison des prestations proposées.
D’où l’importance d’une bonne gestion de la part de l’exploitant, notamment en matière d’animation des parties communes qui représentent la moitié de la surface de ces établissements.
Cependant, quelques incertitudes demeurent, même si le marché attire beaucoup d’opérateurs. En cas de changement de destination, il faut notamment vérifier que le loyer demandé est en corrélation avec le marché locatif et que la profondeur de marché est réelle.
