La question mérite une réponse directe : le meublé offre en général une rentabilité brute supérieure de 1 à 2 points. Mais selon votre profil fiscal et votre marché, le vide peut très bien tirer son épingle du jeu.
Rentabilité brute comparée : le meublé gagne-t-il vraiment ?
Sur le papier, le meublé affiche de meilleurs rendements. Mais attention, ce n’est pas toujours aussi simple que ça en a l’air.
Loyers pratiqués : l’écart réel entre meublé et vide
En moyenne, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher qu’un logement vide comparable, selon les données de l’Observatoire des loyers (OLAP). À Paris, un studio meublé de 25 m² dans le 11e arrondissement avoisine 1 100 €/mois, quand le même vide se négociera plutôt autour de 950 €. Sur une année, ça représente facilement 1 500 à 2 000 € de loyers supplémentaires. Difficile de l’ignorer.
Vacance locative et turnover : le revers du meublé
Le problème du meublé, c’est que les locataires restent moins longtemps. Étudiants, jeunes actifs en mobilité, expatriés en mission courte… Le turnover est réel. Là où un locataire en vide reste en moyenne 3 ans (source : FNAIM), un meublé classique tourne plutôt autour de 12 à 18 mois. Chaque changement de locataire, c’est une ou deux semaines de vacance, des frais d’entretien du mobilier, parfois un coup de peinture.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Rendement brut moyen | 3,5 à 5 % | 4,5 à 7 % |
| Loyer moyen (studio 25m², Paris) | 850 €/mois | 1 000 €/mois |
| Durée moyenne d’occupation | 3 ans | 12 à 18 mois |
| Charges locataire (charges récupérables) | Oui | Souvent incluses dans le loyer |
| Vacance locative estimée | 1 à 2 semaines/an | 2 à 4 semaines/an |
Fiscalité : l’avantage décisif du statut LMNP
C’est souvent là que tout se joue. La fiscalité peut transformer un rendement moyen en opération très intéressante, ou l’inverse.
Location vide : revenus fonciers, micro-foncier et régime réel
En location vide, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sous 15 000 €/an, vous pouvez opter pour le micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà ou si vos charges réelles sont élevées, le régime réel permet de déduire travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion. Un avantage non négligeable, surtout en début d’investissement quand les charges sont lourdes. Le déficit foncier, lui, peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Location meublée LMNP : amortissements et régime BIC
Sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vos revenus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le régime réel LMNP permet d’amortir le bien, le mobilier et les travaux, ce qui réduit considérablement la base imposable.
Résultat : beaucoup d’investisseurs ne paient quasiment pas d’impôt sur leurs loyers pendant 10 à 15 ans. C’est un avantage fiscal difficilement comparable.
| Situation | Location vide (régime réel) | LMNP (régime réel BIC) |
|---|---|---|
| Revenus locatifs annuels : 10 000 € | Abattement 30 % (micro) = 7 000 € imposables | Amortissements souvent = 0 € imposables |
| Revenus locatifs annuels : 20 000 € | Déduction charges réelles, reste souvent 8 000 à 12 000 € imposables | Amortissements réduisent fortement la base, souvent proche de 0 |
| Déficit reportable | Oui, sur revenus fonciers (10 ans) | Oui, sur BIC de même nature |
Rentabilité nette : quel mode l’emporte selon votre profil ?
La vraie question, c’est : qu’est-ce que vous cherchez vraiment comme investisseur ?
Investisseur cherchant le rendement maximum : optez pour le meublé
Si vous visez la rentabilité nette après impôt, le meublé en LMNP réel gagne presque à tous les coups. Les amortissements effacent une grande partie de la fiscalité, les loyers sont plus hauts, et sur des marchés tendus comme Lyon, Bordeaux ou Paris, la demande en meublé est soutenue toute l’année. Vous gérez plus, c’est vrai, mais vous gagnez plus.
Investisseur cherchant stabilité et simplicité : le vide a ses atouts
Un locataire qui reste 4 ans, un bail simple, peu de gestion courante, et la possibilité de créer du déficit foncier si vous avez des travaux à engager. Le vide convient parfaitement à un investisseur salarié qui ne veut pas passer son week-end à gérer des rotations de locataires ou à racheter un canapé. C’est moins rentable sur le papier, mais souvent plus serein dans les faits.
FAQ : vos questions sur meublé vs vide
Quel régime fiscal choisir avec des déficits fonciers ? Si vous avez réalisé des travaux importants en location vide, le régime réel foncier vous permet d’imputer le déficit sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an. En LMNP, le déficit BIC n’est reportable que sur les bénéfices de même catégorie. Donc en cas de gros travaux, le vide peut être plus avantageux fiscalement à court terme.
Quelle est la liste du mobilier obligatoire en meublé ? Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager. Sans ce mobilier complet, votre bail peut être requalifié en location vide.
Le meublé est-il plus contraignant à gérer ? Oui, clairement. Entre le remplacement du mobilier usé, les états des lieux plus détaillés, le turnover plus fréquent et les petites réparations régulières, la gestion est plus chronophage. Beaucoup d’investisseurs passent par une agence spécialisée, ce qui coûte entre 4 et 10 % des loyers annuels selon le type d’agence (en ligne ou traditionnelle), sans compter les frais de mise en location à chaque changement de locataire.
La fiscalité du meublé est-elle toujours plus avantageuse ? Pas systématiquement. Si vous êtes peu ou pas imposé, l’avantage des amortissements LMNP est limité. De même, lors de la revente, les amortissements déduits ne réduisent pas le prix d’acquisition pour calculer la plus-value, contrairement à la location vide. Il faut toujours faire une simulation avec un comptable avant de choisir.
